Dự thảo quy định về hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn TP HCM có khá nhiều điểm mới so với quy định hiện hành và từng bước đưa giá đất tính thu nghĩa vụ tài chính sát giá thị trường bất động sản.
Sở Tài chính TP HCM đang lấy ý kiến các sở - ngành, quận - huyện dự thảo quy định về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k). Quy định này áp dụng cho khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất do UBND TP ban hành) dưới 30 tỉ đồng; trường hợp thuê đất thu tiền hằng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.
Không gây nhiều biến động
Sở Tài chính đề xuất chia 4 khu vực để tính hệ số k. Khu vực 1 gồm quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình và Phú Nhuận; khu vực 2 gồm quận 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh và Tân Phú; khu vực 3 gồm quận 2, 8, 9, 12, Bình Tân và Thủ Đức; khu vực 4 gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn và Cần Giờ (được ưu đãi hơn so với 4 huyện còn lại).
Bảng giá đất TP năm 2015 tăng từ 1,28-1,99 lần so với năm 2014, trong khi vẫn còn hàng chục ngàn hộ dân chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vì vướng nghĩa vụ tài chính. Nhằm tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân sớm được cấp giấy chứng nhận, Sở Tài chính đề xuất trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng từ không phải đất ở sang đất ở đối với diện tích đất ở vượt hạn mức, hệ số k được đề xuất cho nhóm 1 là 1,2 (hệ số k hiện tại là 2). Đây là khu vực có giá đất ở năm 2015 so với năm 2014 tăng cao nhất TP: 1,88 lần nhưng giá đất chỉ bằng khoảng 27% giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Hệ số k áp dụng cho khu vực 2 là 1,15 (hiện tại là 1,5), khu vực 3 là 1,1 (hiện tại 1,5) và khu vực 4 là 1,05 (hiện tại là 1,3), riêng huyện Cần Giờ là 1. Như vậy, dù bảng giá đất tăng nhưng hệ số k giảm, sẽ không gây ra nhiều biến động trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân.
Trường hợp xác định đơn giá thuê đất hằng năm cũng được áp dụng tương tự.
Gỡ rối thủ tục
Riêng trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hệ số k đề xuất cho khu vực 1 là 2, khu vực 2 là 1,9, khu vực 3 là 1,8 và khu vực 4 là 1,6. Sở Tài chính lý giải do các trường hợp này chỉ thu nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần nên hệ số k phải bảo đảm phù hợp với giá thị trường bình quân trên từng khu vực.
Đây cũng là đối tượng mới được bổ sung để áp dụng hệ số k. Theo Sở Tài chính, trước đây, đối tượng này phải thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất sát giá thị trường, sau đó Hội đồng Thẩm định giá TP thẩm định lại và trình UBND TP phê duyệt từng trường hợp cụ thể nên thời gian thực hiện và thủ tục kéo dài, phức tạp. Do đó, nếu áp dụng hệ số k thì vừa giúp đơn giản thủ tục hành chính cho nhóm đối tượng này vừa giúp nhà nước kịp thời huy động được nguồn thu từ đất đai.
Sở Tài chính đề xuất chia 4 khu vực để tính hệ số k. Khu vực 1 gồm quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình và Phú Nhuận; khu vực 2 gồm quận 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh và Tân Phú; khu vực 3 gồm quận 2, 8, 9, 12, Bình Tân và Thủ Đức; khu vực 4 gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn và Cần Giờ (được ưu đãi hơn so với 4 huyện còn lại).
Hệ số k giảm có thể giảm bớt áp lực nghĩa vụ tài chính đất cho người dân
Trường hợp xác định đơn giá thuê đất hằng năm cũng được áp dụng tương tự.
Gỡ rối thủ tục
Riêng trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hệ số k đề xuất cho khu vực 1 là 2, khu vực 2 là 1,9, khu vực 3 là 1,8 và khu vực 4 là 1,6. Sở Tài chính lý giải do các trường hợp này chỉ thu nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần nên hệ số k phải bảo đảm phù hợp với giá thị trường bình quân trên từng khu vực.
Đây cũng là đối tượng mới được bổ sung để áp dụng hệ số k. Theo Sở Tài chính, trước đây, đối tượng này phải thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất sát giá thị trường, sau đó Hội đồng Thẩm định giá TP thẩm định lại và trình UBND TP phê duyệt từng trường hợp cụ thể nên thời gian thực hiện và thủ tục kéo dài, phức tạp. Do đó, nếu áp dụng hệ số k thì vừa giúp đơn giản thủ tục hành chính cho nhóm đối tượng này vừa giúp nhà nước kịp thời huy động được nguồn thu từ đất đai.
Hồ sơ “giao mùa”, đóng tiền thế nào?
Đất đai năm 2013, hệ số k phải áp dụng từ ngày 1-7-2014. Thế nhưng, đến ngày 14-11-2014, Chính phủ mới ban hành Nghị định số 104/2014 quy định về khung giá đất (có hiệu lực từ ngày 29-12-2014). Do đó, Sở Tài chính kiến nghị không hồi tố đối với trường hợp đã được xác định nghĩa vụ tài chính trong thời gian khoảng trống quy định. Riêng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, thửa đất có giá trị dưới 30 tỉ đồng, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, cũng được áp dụng hệ số k theo dự thảo quy định nhưng giá đất tính theo năm 2015 (thay vì áp theo giá tại thời điểm được giao đất).
Ngoài ra, sở Tài chính đề xuất trong trường hợp khu đất có vị trí tiếp giáp từ 2 mặt tiền đường trở lên, hệ số k được tính tăng thêm 0,1; còn khu đất bị hạn chế chiều cao do bị ảnh hưởng an toàn bay hoặc sử dụng đất dưới hành lang an toàn lưới điện cao áp... thì hệ số k được giảm 0,1.
Đất đai năm 2013, hệ số k phải áp dụng từ ngày 1-7-2014. Thế nhưng, đến ngày 14-11-2014, Chính phủ mới ban hành Nghị định số 104/2014 quy định về khung giá đất (có hiệu lực từ ngày 29-12-2014). Do đó, Sở Tài chính kiến nghị không hồi tố đối với trường hợp đã được xác định nghĩa vụ tài chính trong thời gian khoảng trống quy định. Riêng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, thửa đất có giá trị dưới 30 tỉ đồng, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, cũng được áp dụng hệ số k theo dự thảo quy định nhưng giá đất tính theo năm 2015 (thay vì áp theo giá tại thời điểm được giao đất).
Ngoài ra, sở Tài chính đề xuất trong trường hợp khu đất có vị trí tiếp giáp từ 2 mặt tiền đường trở lên, hệ số k được tính tăng thêm 0,1; còn khu đất bị hạn chế chiều cao do bị ảnh hưởng an toàn bay hoặc sử dụng đất dưới hành lang an toàn lưới điện cao áp... thì hệ số k được giảm 0,1.
Previous Article
